Fiyat-Kira Makası Büyüyor!

Habertürk'ten Abdurrahman Yıldırım'ın Yazısı...

Konutların değeri ile faizlerin getirisi arasındaki makas gittikçe açılıyor. Faizler ile ev fiyatları arasında çok güçlü bir ters korelasyon olduğu bilinen unsurlardan. 

Bir süre önce TCMB uzmanları tarafından yapılan araştırma açıklandı. Araştırma ile faizlerdeki bir birimlik değişikliğin ev fiyatlarında 2.1 birimlik değişime neden olduğu ortaya koyuldu.

2019 yılının ikinci yarısında başlayan ve 2020 yılının ilk yarısında devam eden faiz oranı düşüşlerinde konut kredi faizleri yüzde 22’den yüzde 9’a geirledi.

13 puanlık düşüşe rağmen ev fiyatları yüzde 30, hatta yüzde 30'dan da fazla yükseldi. İlk el konut stokunun önemli bir miktarı bu süreçte eridi. 

Konutları Kim Aldı?

Alıcılar ise bankadan kredi alabilecek kadar peşinatı bulunan kişilerdi. Bunlar genelde ikinci, üçüncü evi hatta daha fazlasını alan yüksek gelirli veya orta üstü gelire sahip kişiler.

Bir yerde evin hem değer artışından hem de kira gelirinden faydalanmak isteyenlerin finansal bir yatırımıydı.

Bu kesim hem faizlerin gerilediği hem konut fiyatlarının şişmediği bir sürecten faydalandı. Ama olan da oldu, bir ayda ev fiyatlarının yüzde 6.6 yükseldi. 

Düşen faizlerle ev alanların çoğunun oturmak değil, kiraya verme amaçlı olduğunu Türkiye’de konut sahiplik oranında yaşanan gerilemeden anlaşılabiliyor.

Ev satışları yükselirken, hatta aylık ve senelik bazda satış rekoru kırarken, konut sahiplik oranı aynı şekilde yükselmedi, hatta 2000’lerin en düşük oranında oldu. 

TÜİK tarafından paylaşılan verilerde, uzun zamanlar ortalama yüzde 59-61 civarında seyreden hanehalkı konut sahipliği 2020 itibariyle yüzde 57.80’e düştü.

Oran zaten yüksek değildi, dünyadaki sıralamamız 40 ve üstünde oluyor. Avrupa’nın ortalamasından da 10 puan gerideyiz. Son bulunduğumuz seviye ise daha düşük bir konut sahipliği.

Konut satışları rekor kırması ama konut sahipliğinin gerileyiş göstermesi, alıcıların ikinci, üçüncü konutu aldığının göstergesi.

Kiracı Sayısındaki Artış Neyin İşareti?  

Alınan bu konutlar kiraya veriliyor ve verilecek. Bununla doğru orantılı olarak kiracı hane halkının oranı da arttı. Uzun senede yüzde 20-24 arasında seyreden kiracı oranı 2020'de yüzde 26.1’e çıktı. Kiracı oranında da bir rekor kaydedildi. 

Hem ev satışı rekorda, hem kiracıların sayısı ve oranı rekorda, hem de ev fiyatları rekorda.

İkamet etmek için ev almayı planlayan kişiler ise yeterince hızlı olamadı. Ev fiyatlarının ivme kazanmadığı ve faizlerin düşük olduğu geçen senenin ilk aylarındaki fırsatı yakalayamadılar.

Hem negatif faizden kaçanların talebi hem de düşük faizli kredilerden faydalanmak isteyenlerin hücumuyla ev fiyatları da rekora koştu. 

Sonuç olarak 2020 Mayıs'ta ev fiyatlarında yüzde 6.6 sıçrama yaşandı. Son bir senelik artışı Nisan 2021’de yüzde 32.4’e kadar ulaştı ve Mayıs ayı itibariyle senelik artışı yüzde 29.1 olarak kaydedildi.

Ev fiyatları dünyada da, düşük faiz oranları ve bol para sebebiyle yükseliyor. Ancak bizdeki kadar değil, Türkiye bu konuda dünyada lider oldu. 

Fiyatlardaki hızlı artış eve finansal erişimi de zor duruma getirdi. İkamet amaçlı potansiyel ev alıcıları geri durdu. Kiracı sayısındaki artış bu nedenle ortaya çıktı.

Konut ile Mevduatın Farkı  

Şimdiye kadar karlı çıkanlar ise negatif faizden kaçanlar ve yatırımlarını konuta yapanlar oldu. 2010 yılının başından beri geçen 11 sene 5 aylık dönemde bankadaki TL vadeli mevduatın getirisi yüzde 214 oldu.

Aynı dönemin tüketici enflasyonu yüzde 208.5 ile faiz getirisine ulaştı ve reel kazancını sıfırladı. Fiyat yükselişi yanında senelik yüzde 5 kira ile konutun toplam getirisi ise yüzde 393 olarak gerçekleşti.

Aynı süreçte parayı bankalara mevduat şeklinde yatıranlar herhangi bir reel bir kazanç sağlayamadı.

Ancak aynı parayı bankadan kredi olarak kullanan ve konut satın alanların belirtilen süreçteki reel kazancı yüzde 60’a ulaştı. Son senelerdeki konut kredilerindeki asıl artış da kamu bankalarında oldu. 

Hesap geçmişe ait ve ev değerinin yüzde 5’i seviyesinde kira geliri varsayımıyla yapılıyor. Bu da kira/fiyat çarpanının Türkiye ortalamasında 20 sene alındığını ortaya çıkarıyor. 

Fiyat Kira Makası Büyüyor 

Son senelerde ve özellikle son bir senede kira yükselişlerinin, ev fiyat artışlarına uyumlu seyrettiğinin söylenmesi zor. Yüzde 30 oranındaki fiyat yükselişine rağmen kiralardaki senelik artış oranı yüzde 10’dan düşük.

Doğal olarak da ev fiyatları ile kiralar arasındaki makas da gittikçe açılıyor. Bu durum gelecek senelerde kiralar üzerinde yükseltici baskıya neden olabilir. 

Fakat kira artışının yaşanması, ödeme gücü olan gelir ve servet sahibi hanehalkı sayısının yükselmesine bağlı.

Hanehalkının refahı ve geliri yükselsin ki, harcamaları içinde kiranın payı gerilemesin. 

Dahası ikamet için ilk evini satın almak isteyen hanehalkının ekonomik gücü, geliri bulunsun. 

Konut piyasasındaki arz ve fiyatlar ile ekonominin durumu ve toplumun katmanları arasında ciddi dengesizliklerin bulunduğu söylenebilir. Dengesizliğin en önemli sebebi suni bir şekilde ayarlanan faizler.

Düşük faiz oranları sanıldığı gibi ev sahipliğinde yükselmeyi getirmiyor, fiyat artışlarına neden olarak azaltıyor bile.

Evler giderek geliri yüksek kesimin elinde toplanmaya başladı. Hem krediler hem de düşük vergiler yoluyla gelir dağılımının da bozulmasına neden oluyor. 

kaynak:emlakgundemi